Com alta no mercado puxada pelo Minha Casa, Minha Vida, empresas do médio e alto padrão começam a tirar do papel grandes projetos
Os lançamentos imobiliários em São Paulo cresceram 9% no acumulado de 2017 em relação ao mesmo período de 2016. Até agosto, mês do último levantamento do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), as vendas registravam aumento de 20,8%. Profissionais do mercado lembram, no entanto, que 2015 e 2016 foram anos excepcionalmente ruins para o segmento.
O presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Flavio Amary, acredita que a resposta aos indicadores macroeconômicos tem sido satisfatória. “Os juros caíram, a inflação está baixa, nosso PIB vai crescer, ainda que pouco. O cenário é favorável e impulsiona novos projetos.”
E eles começam a ser notados. Nos últimos dois meses, a Cyrela lançou quatro empreendimentos na capital. Um deles, na região da Represa de Guarapiranga. A empresa informa ter vendido 151 das 188 unidades em uma semana. Outros dois estão com 44% e 33% dos apartamentos comercializados, segundo o diretor de incorporação da companhia, Eduardo Leite.
Ele conta sentir mudança no comportamento do cliente. “Vemos nos plantões que a disposição para visitas aumentou bastante, sobretudo nos últimos meses.” O edifício Quadra Greenwich, na Bela Vista, recebeu em um mês cerca de 700 interessados. O início das assinaturas de contrato está previsto para os próximos dias.
A Tegra vai lançar ainda em 2017 três empreendimentos. O Pin Home Design, torre única com apartamentos a partir de 71 m², fica a menos de 200 metros da estação de metrô Fradique Coutinho, em Pinheiros. A aposta do projeto de alto padrão é no design e na localização. A região é conhecida pelas atrações gastronômicas e culturais.
O Caminhos da Lapa, também da Tegra e de mais duas construtoras, Helbor e Toledo Ferrari, tem duas torres, com 400 unidades de 104 m² ou 136 m². Em 2018, a empresa fará 18 lançamentos em São Paulo, Campinas e Rio de Janeiro.
Desde julho, a Gafisa, outra das 11 incorporadoras listadas na bolsa, fez quatro lançamentos, três na região metropolitana de São Paulo. Para o professor de Real Estate da USP João Rocha Lima, esses projetos são sinais de recuperação.
“É relevante notar que são grandes empreendimentos. Isso denota que as incorporadoras estão confiantes em lançamentos expressivos, porque representam um volume de vendas muito significativo”, diz.
Volta ao estande. O empresário Rodrigo Tonelli, de 44 anos, passou um ano e meio pesquisando preços. Ele estava disposto a comprar um apartamento usado, mas mudou de ideia ao visitar um estande da Tegra na Vila Anastácio, zona oeste.
“Fiz uma proposta, eles aceitaram. Senti que estavam flexíveis e fechei.” A unidade de 80 metros quadrados, três quartos, sendo um com varanda, foi negociada por R$ 650 mil. A entrega é para 2020.
Tonelli é parte de uma demanda que vinha sendo reprimida há três anos, afirma Rocha Lima. “As pessoas não desistem da compra, retardam . À medida que percebem a melhora da atividade econômica e sentem que não perderão o emprego, retomam o que adiaram.”
Na mesa de negociação, o momento é favorável ao cliente. A razão é que o estoque atual, que levaria 14,6 meses para ser esgotado, é significativo. Mas um componente novo entra no cenário: como as incorporadoras passaram três anos fazendo poucos lançamentos, operadores imobiliários preveem um hiato entre a oferta de unidades e a demanda de clientes.
O ciclo de uma incorporação é longo. Da compra do terreno à entrega das chaves, passam-se, em média, cinco anos. Logo, os lançamentos atuais serão entregues após 2020 e podem não ser suficientes para atender os compradores que decidirem retornar às compras.
Vice-presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Renato Ventura confirma a tendência. Lembra, porém, que é impossível precisar o tamanho do descolamento. “Tudo vai depender da manutenção da confiança e da volta do crédito. E temos eleições em 2018, não sabemos o que está por vir.”
Em caso de confirmação do desequilíbrio na oferta e na demanda, Amary aposta em um novo ciclo de valorização imobiliária. No entanto, para o diretor da Embraesp, Ricardo Fincatti, independentemente da conjuntura, não há espaço para elevação acentuada de preços. “Nós já atingimos patamares muito altos. É só imaginar que em algumas áreas centrais da cidade o metro quadrado ainda é de R$ 10 mil a R$ 16 mil.”
Rocha Lima diz que as empresas não podem apostar na falta de estoque, ainda que futura. De acordo com ele, uma família de renda média leva de oito a dez anos para formar o capital necessário para a aquisição da casa própria. A cada aumento de 10% no valor do imóvel, acrescentam-se mais cinco anos no tempo de poupança. “Seria uma aventura forçar a mão durante uma recuperação que ainda se ensaia. O efeito poderia ser contrário: mais alguns anos de demanda reprimida.”
É necessário considerar, ainda, que diferente do que acontece no restante do País, São Paulo não tem uma produção expressiva de moradias populares, por causa do alto preço dos terrenos. E é justamente esse segmento, fomentado pelo crédito do Minha Casa, Minha Vida, que está puxando a retomada do mercado geral.
Financiamento com recursos da poupança ainda é pequeno
Os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas de poupança chegaram a R$ 3,41 bilhões em setembro, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). O número representa uma alta de 8,2% em relação ao mesmo mês do ano passado.
Apesar do resultado aparentemente positivo, a busca por empréstimos tem diminuído no acumulado dos últimos anos. Em 2013, dois anos antes do ápice da recessão, foram financiados 529.797 imóveis, tanto para aquisição quanto para construção. Em 2016, foram 199.689 unidades.
Com base nos números divulgados pela entidade, o professor da FGV-SP Alberto Ajzental estima em 175.759 os financiamentos para 2017. Segundo ele, a projeção mostra que, a despeito da retomada dos lançamentos imobiliários, o brasileiro ainda não se sente seguro para assumir dívidas de longo prazo.
A explicação seria o alto nível de desemprego – a taxa de desocupação no terceiro trimestre, de acordo com o IBGE, é de 12,4%. Para o professor, ainda que a atividade econômica seja retomada, levará um tempo para que essa mão de obra seja reincorporada e a segurança volte a guiar decisões de compra.
“O imóvel é o bem que toma a maior parcela de renda de um indivíduo, e por um período muito longo. São 25 anos com cerca de 20% da renda comprometida. Após uma crise, as pessoas comem melhor, compram roupas ou eletrodomésticos. Só depois vão pensar em adquirir ou trocar de imóvel”, afirma.
Ajzental sugere, ainda, uma volta a 2010, quando a construção civil vivia um boom no País. Naquele ano, o valor geral de vendas ( a soma do valor potencial de venda de um empreendimento) chegou a cerca de R$ 30 bilhões. Este ano, a estimativa é de pouco mais de R$ 11 bilhões. “Isso mostra que o mercado atual é um terço do que era há sete anos. Pode ter havido uma melhora em relação a 2016, mas ainda é incipiente”, defende.
