O impacto da crise sobre os condomínios edilícios

A questão da inadimplência condominial que afetava dentro de um padrão de normalidade administradores de condomínio e os condôminos, passou do limite com a crise financeira que assola o país.

Hoje, além de ser um problema financeiro dos condomínios, que têm de suportar as cada vez mais altas taxas de inadimplência, é um problema substancial da Justiça, já que, segundo o Sindicato da Habitação (Secovi-SP),  houve um aumento expressivo do número de ações protocoladas entre janeiro e junho de 2017, na capital paulista.

Neste semestre, foram totalizadas 6.059 execuções, enquanto no mesmo período do ano passado o número foi de 1.856, o que revela uma alta de 226,5%. Esse fato se deve também ao crescimento da taxa de desemprego bem como ao célere processo de cobrança judicial.

Entre junho e maio, meses em que foram registrados respectivamente 1.351 e 1.425 processos, houve uma queda de 5,2%, de acordo com o Departamento de Economia e Estatística do Secovi. Já o fórum da capital paulista que mais registrou execuções no primeiro semestre foi o Central, com 20.37 ações.

Na maioria dos casos, quando há atraso no pagamento da cota condominial, o síndico convoca uma assembleia e decide, junto com os condôminos, o que será feito em relação ao devedor. A opção mais utilizada é o acordo parcelado, quando o inadimplente está disposto a pagar.

Em uma situação mais extrema, após o devido processo judicial de execução de cotas condominiais, o imóvel vai a leilão. Na hipótese de leilão, o dinheiro pode ser utilizado para quitar a conta e assim ninguém tem aumento de sua taxa em razão da inadimplência do vizinho.

Desse modo, o leilão parece a maneira mais democrática de resolver uma questão que compromete tantas pessoas, além da máquina judiciária. Porém, assim como a preocupação com os condôminos adimplentes, que podem ter de arcar com o débito do vizinho, o que pode parecer uma injustiça para muitos, não podemos deixar de levar em conta que essas pessoas estão perdendo o seu patrimônio justamente por causa da crise econômica que afeta o mercado de trabalho e, por conseguinte, o imobiliário.

O condomínio não tem gastos quando os casos são levados para a Justiça, já que, na maioria das vezes, ganha-se a causa e todos os encargos  são recebidos de volta. No entanto, não deixa de ser alarmante uma alta de mais de 200% de inadimplência em um ano.

Trata-se de um cenário complexo em que síndicos e condôminos buscam conduzir a boa fluidez econômica de funcionamento e preservação dos edifícios e de seus serviços. Em contrapartida, as mudanças no Código de Processo Civil trouxeram soluções mais viáveis e práticas para solucionar essas contendas. Antes, até março de 2017, a ação judicial para a cobrança de cotas condominiais vencidas e não pagas tramitava pelo procedimento sumário, onde a satisfação do crédito pelo condomínio era muito mais demorada.

Agora, com a entrada em vigor da nova lei, o condomínio pode se valer do procedimento de execução, o qual possibilita um andamento muito mais rápido do processo e a satisfação do crédito de forma mais célere. O valor da multa também foi modificado, passando de 10% para 2%. Além disso, houve a redução do prazo de solução do processo, que, se antes podia durar mais de cinco anos, atualmente é conduzido em pouco mais de um ano. Caso não haja acordo, o imóvel vai para leilão e, dessa forma, prejudica o menor número possível de pessoas envolvidas nessa ação.

Thiago Nicolay
Sócio do escritório Schwartz Advogados, especialista em Direito Imobiliário pela Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro (Emerj)

fonte:https://www.jota.info/artigos/o-impacto-da-crise-sobre-os-condominios-edilicios-08092017

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